Akaryakıt fiyatlarına gelen son zamların trafik yoğunluğunu azaltacak kadar ağır olduğu tartışılırken televizyonların müdavimi bir akademisyenden ilginç bir çıkış geldi. “Hollanda’da 1 litre benzin 1,96 Euro’ya çıkmış, İspanya’da 1,48 Euro, Almanya’da 1,66 Euro, Türkiye’de 0,89 Euro” diyerek benzin fiyatlarının göreceli olarak ne kadar ucuz olduğunu anlattı.

Ankara’da Taze Bir Diplomat

Bu tespit ancak Türkiye’ye dört ay önce atanmış Euro ile maaş alan bir Avrupalı diplomatın algısı açısından doğru olabilir. Bu diplomat henüz fiyatları TL olarak algılamaya alışık olmadığı için her benzin aldığında fiyatı Euro kuruna bölme alışkanlığında olacaktır. Böylece Eylül ayından bu yana diplomatın hissettiği benzin fiyatı grafiği aşağıdaki gibidir.

Diplomat açısından tek şaşırtıcı olan, kendi ülkesinin yarı fiyatında olan benzinin Aralık ayında kısa bir süre neredeyse üçte birine bile düştüğünü hissetmesi olacaktı. Akademisyen ile diplomat bir araya gelseler Türkiye’de benzinin ne kadar ucuz olduğuna dair koyu bir sohbete girmeleri gayet olası.

Oysa geliri Türk lirası olanlar ve aracının deposunu doldururken cebinden çıkanı hissedecek kadar hesap bilenler için aynı grafik aşağıdaki gibi gerçekleşti.

Benzinde Eylül ayından bu yana 7,82 TL’den 13,64’e sadece 4,5 aydaki artış oranı %75. Oysa %50 artan asgari ücret ve bundan çok daha az artan diğer ücret ve maaşlar henüz çalışanların hesaplarına geçmedi bile.

Yukarıdaki örnekte gördüğünüz gibi tüketeceğimiz mal ve hizmetlerin fiyat seviyelerinde algılarımız rol oynar. Bir ürün veya hizmeti “pahalı, ucuz veya ederinde” olarak nitelendirirken de genelde önceki tecrübelerimiz ön plana çıkar. Bundan daha önemlisi gelirimize göre fiyatların genel oranıdır. Bunu sürekli hesaplamasak da algılarımız sürekli bu yönde çalışır. Gelire göre oranlarken her zaman o ürünle alakalı doğrusal bir algımız da bulunmaz. Örneğin geçen ay kirası gelirinin üçte biri olan birisi, gelen zamla kirası gelirinin yarısına çıkmışsa artık her fiyatın çok pahalı olduğunu düşünür.

Refah Ölçümü

Tam da bu nedenle bir ülkede yaşayanların refah seviyesi veya alım gücü hesaplanırken değişik ölçüm yöntemleri kullanılır. Dolar cinsinden kişi başı milli gelir iyi bir karşılaştırma olsa da yakın verilere sahip ülkeler arasındaki refah farkını anlamayı mümkün kılmaz. Bazen Big Mac endeksi gibi dünyada birçok ülkede standart hale gelen mal veya hizmetler üzerinden paranın değerini ölçen analizler yapılır. Bu yöntemlerin de aldatıcı çıktıları olabilir.

2021 Ekim ayında İsviçre bankası UBS tarafından yayımlanan “Gayrimenkul Köpük Endeksi” adlı bir rapor, farklı bir bakışla refah ölçümü yapıyor. Raporda seçilen şehirler dünyada finans merkezi olan veya bu iddiada olan şehirler. Hatırlarsanız bir zamanlar İstanbul için de böyle bir hayalimiz vardı. Bu rapordan yola çıkarak bugün orta sınıf diyebileceğimiz çalışanlarımızın bu gelişmiş ülke şehirlerinde çalışan sınıfdaşlarıyla durumunu karşılaştırmaya çalışacağım.

60 Metrekare

Aşağıdaki tablo, kalifiye bir hizmet sektörü çalışanının şehir merkezine yakın 60 metrekare bir ev alabilmesi için çalışması gereken yıl sayısını gösteriyor. Kalifiye hizmet sektörü çalışanı için banka çalışanı veya bilişim sektörü çalışanı iyi bir örnek olabilir. Tabloya göre bu süre, büyük finans merkezleri olan Londra için 14 yıl, New York için 9 yıl, Frankfurt ve Zürih için 7 yıl, Dubai için 6 yıl. Rapor, Dubai dışındaki şehirlerde gayrimenkul fiyatlarının son yıllarda enflasyonun oldukça üzerinde artmış olduğunu da not etmiş.

Kira Çarpanları

Rapordan sizlerle paylaşacağım ikinci tablo ise bu şehirlerde bu evin kiraya verilmesi halinde kaç yılda anaparayı geri ödeyeceği. Yani “kira çarpanı”. Bu tabloya göre de Zürih için 40 yıl olan kira çarpanı, Londra için 33, Frankfurt için 32, New York için 25, Dubai için 17 yıl.

Yazının başındaki akademisyenin benzin fiyatlarında İspanya’yı örnek gösterdiğini hatırlıyoruz. Orta sınıf karşılaştırmamızı da Londra, Zürih, New York gibi gelişmiş ülkelerin finans merkezleri yerine Madrid gibi kişi başı milli gelirimizin daha çok yakınsadığı (2013’te yarısı, şimdi dörtte biri) İspanya ile yapalım.

Madrid’de orta sınıf çalışanın 60 metrekare eve ulaşma süresi 6 yıl. Kira çarpanı da 26 yıl.

Sergio

Sergio 36 yaşında. Madrid’de bir bankada şube müdürü olarak çalışıyor. Ayda 5.500 Euro geliri var. 6 yıllık gelir toplamı yaklaşık 400.000 Euro. Madrid şehir merkezine yakın 60 metrekare evin satış fiyatı da bu civarda. Sergio 80.000 Euro yani 15 aylık maaşı kadar bir peşinat verip, bu evin değerinin %80’i, yani 320.000 Euro kredi kullanabilir. Ödeyeceği 26 yıl vadeli (alacağı evin kira çarpanı süresinde) sabit faizli kredi için aylık taksit tutarı 1.385 Euro. (Yıllık %2,45 faiz) Maaşının tam dörtte biri. Hedefindeki gayrimenkul, artan fiyatlara rağmen hâlâ ulaşılabilir görünüyor.

Sinan

Benzini Sergio’nun aldığının neredeyse yarı fiyatından satın alabilen İstanbul’daki banka şube müdürü Sinan’ın maaşını 15.000 TL olarak varsayabiliriz. Eminim bu varsayım için bile birçok okuyucum abarttığımı düşünecekler. İstanbul’da şehir merkezine yakın oturulabilecek 60 metrekare bir evin fiyatının ne olabileceğini okuyucuların hayaline bırakıyorum. Madrid ile aynı standartta olması için Sinan bu evi 1 Milyon TL’ye alabilmeli. Sizce bu mümkün mü? Varsayalım ki böyle bir ev buldu. En uygun faizi öneren bir kamu bankasından alacağı 10 yıl vadeli 800.000 TL kredi (Türkiye’de 26 yıl vadede konut kredisi yok, olsa da mevcut faiz oranlarıyla 10 yıl almakla 26 yıl almak arasında aylık taksitlerde anlamlı bir düşüş olmamakta) için ödemesi gereken aylık taksit yaklaşık olarak en az 13.000 TL. Neredeyse maaşı kadar bir taksit ödemesi yapması gerekli. Diyelim ki gözünü kararttı, yine de maaşının önemli kısmı ile kredi taksiti ödeyeceğini beyan etti. Sinan bu şartlarda kredi talep eden müşteriye kendisi bile kredi vermez.

Nominal mi Reel mi?

Yukarıdaki basit örnekteki gibi göreceli karşılaştırmalar yaparken “nominal” yani üstünde yazılı olan veya görülen değer yerine “reel” değerlerle karşılaştırmalar yapılmazsa çıkan sonuçlar yanıltıcı olabiliyor.

Sinan’ın durumu Sergio’ya göre oldukça kötü görünüyor. Aynı şartlarda ev sahibi olması neredeyse imkânsız. Sergio için artık tek önemli olan önündeki 26 yıl boyunca gelirinin aniden kesilmemesi, yani işini koruması. Rekabetçi bir dünyada bu da çok kolay değil.

Sinan’ın bir mucize olup 1 Milyon TL’ye bu evi bulması durumunda mesele daha karmaşık ve daha riskli hale geliyor. Üç adımlı ve hayata geçirilmesi zor bir plana ihtiyacı var. İlk adımda ne yapıp ne edip enflasyonun %50’yi bulduğu bir ortamda %15 ile verilen bu krediyi bir şekilde alması lazım. İkinci adımda gereken, ekonomiyi yönetenlerin beceriksiz politikalarla enflasyon işini ellerine yüzlerine bulaştırmaya devam etmeleri. Bu konuda geçmiş 4-5 yıllık performanslara güvenebilir. Üçüncü adımda ise yaklaşık 3 yıl boyunca ödemeleri için kendisine destek olacak birilerini bulması gerekiyor.

3 yılın sonunda Türkiye’de enflasyonun birikimli %100 olması durumunda maaşı 2025’te muhtemelen en az 30.000 TL olacak. O zaman ayda ödeyeceği 13.000 TL nispi olarak hafifleyecek. Evinin değeri de muhtemelen en az enflasyon kadar artacak.

Sinan 3 yıl sonra düze çıkacak mı? Zor soru. Sinan’ın diğer harcamaları da enflasyon kadar artacağından harcanabilir geliri çok hızlı artmayacak. Sinan evinin nominal değeri ve reel olarak azalan taksiti ile yüksek enflasyonun kazananı, aynı anda fiyatları artan diğer giderleri ile de kurbanı olacak.

Sergio sadece işini ve ailesini düşünürken, Sinan başta enflasyon olmak üzere birçok hesap yapıp, döviz kurunu ve enflasyona olası etkisini takip etmek zorunda kalacak.

Yüksek enflasyonun sürekli kaybedenleri ise ev veya otomobil gibi bir varlığı alamayacak sabit ve dar gelirliler ile kamu bankasından krediye hiç bir şekilde ulaşamayanlar olacak.

__

Not: Sinan kamu bankası dışında bir bankadan kredi kullanmak isterse aylık taksiti en az 19.000 TL olacak. Yazıdaki tüm varsayımlar kamu bankasından alabileceği varsayılan %1,25 faizli kredi ile yapılmıştır.

UBS raporuna buradan ulaşılabilir.